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ADMINISTRADOR DE FINCAS Y SU CARGO DENTRO DE LA COMUNIDAD

 

 

ADMINISTRADOR DE FINCASEn ocasiones, los cargos de una Comunidad de Propietarios se confunden, bien, porque sean los propios propietarios los que realizan indistintamente, o por turnos rotatorios las distintas funciones de los cargos de la Comunidad, o bien porque se deleguen dichos cargos. Por eso, no es lo mismo, nombrar a un Presidente o Vicepresidente que a un Secretario y Administrador (entiéndase que son dos cargos distintos, uno es el de Secretario y otro el de Administrador, que si bien, pueden coincidir en la misma persona). Ni es lo mismo ejercer estos cargos entre los propietarios designados que la contratación de un servicio que realice y ocupe el cargo de Administrador dentro de la Comunidad.

Es frecuente, considerar al Administrador de Fincas, como fuera de la Comunidad, cuando pertenece a la misma, y forma parte de los cargos de la Comunidad, aunque su introducción en la Comunidad sea, a través de un contrato de servicios, no hay que olvidar, que pertenece a la Junta, y entra a formar parte de sus cargos.

Vamos a definir sucintamente los Cargos de la Comunidad de Propietarios:

PRESIDENTE: El requisito básico es que el nombrado Presidente sea, propietario. El cargo es obligatorio, y representa a la Comunidad en todos los actos tanto judiciales como extrajudiciales.

VICEPRESIDENTE: Así mismo, al igual que en el caso anterior, deberá ser Propietario, pero no es obligatorio, como en el caso del nombramiento de Presidente, la junta podrá nombrar uno dos o tres Vicepresidentes o ninguno, la Ley no limita en este aspecto. La función del Vicepresidente es sustituir al Presidente cuando éste falta.

SECRETARIO Y ADMINISTRADOR: El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

 

 

 

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ADMINISTRADOR DE FINCAS, RATONES, Y MEDIANIL

RATONES Pequeños-ratoncitos-que-vas-a-adorar-5

 

En una comunidad que administro, me llama una propietaria que escucha ruidos, en la pared de su dormitorio, en donde tiene el cabezal. Escuchaba ruidos, a veces, hasta chirridos de ratones, no podían dormir, era como un constante rechinar de dientes. Acudimos a la comunidad, el ghostbusters, y comprobó que había … ratoncitos … no, precisamente como estos de la foto. Al parecer, vienen de alguna parte. ¿Alguien nos puede ayudar con este asunto ?

GHOSTBUSTERS

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SMART CITY Y ADMINISTRADOR DE FINCAS

CIUDAD INTELIGENTE PUERTA DE LAS LILAS

Verdaderamente, la labor y la profesión del Administrador de Fincas del futuro, va a experimentar un cambio radical. Un Administrador de Fincas moderno, ya no puede pararse, en aplicar, explicar o desarrollar en las Juntas, los 22 artículos de la LPH., sino que va a ser un “técnico”, capaz de explicar el funcionamiento de una bomba de agua, como la estructura de un edificio en cuanto a tuberías generales, o placas solares, en un mundo en el que avanza hacia la ciudad sostenible, el edificio sostenible, al fin.

Un ejemplo de hacia donde van a ir las ciudades lo representa el proyecto avalado por el Ayuntamiento de París “Plan de la Energía Clima de París” y como se pretende desarrollar la ciudad en el 2050. la firma de arquitectura colaboró con ingenieros de  Setec Bâtiment  para diseñar ocho prototipos de torres que podrían traer vegetación de nuevo en la ciudad y proporcionar fuentes de renovables energía. En la imagen superior un edificio de la Puerta de las Lilas.

Una Smart City o ciudad inteligente, es un territorio en  donde se desarrollan distintas y múltiples facetas de la vida de una ciudad, respecto a transporte, energía, educación, salud, residuos …,

El concepto de Smart City viene aparejado al desarrollo utilización y evolución de las tecnologías, podemos hablar de un territorio y dentro de éste,  existe una ciudad, que a su vez la componen barrios, y en los barrios: Edificios inteligentes, capaces de generar energía, auto abastecerse o abastecer a otros edificios. En toda esta vorágine que se prepara para las ciudades, la función del Administrador de Fincas, sería mas que un Administrador al uso, un consultor preparado para asesorar, y coordinar las nuevas tecnologías e informar sobre la ciudad inteligente y sostenible.

 

TRUCOS PARA VENDER BIEN TU CASA

AMERICAN BEAUTY CAROLYN LIMPIA

En American Beauty, Carolyn, limpia, limpia, limpia, quizás este sería el primer truco  y aquí tienes algunos sutiles trucos mas:
1.- Limpia, limpia limpia hasta que no quede ni una mota de polvo, una buena primera impresión es muy valorada. Nunca tendrás una segunda oportunidad de que tu casa cause una primera buena impresión.
2.- El olor, que huela bien, no enseñes mascotas, déjalas con tu vecino, o llévalas a casa de tu madre, sobre todo, que no las vean, al contrario, de lo que pasa en las redes sociales, que a la gente le encanta ver las monerías que hacen las mascotitas, en las casas, y sobre todo en las  que van a comprar, “las odian” no digamos si se trata de un apartamento pequeño, o casas sin jardín.
3.-Cocina:  Los americanos, cocinan galletas para que sus casas huelan bien, desde luego, no hay nada mas evocador, que un pan recién horneado, un bizcocho, o unas galletitas de canela.

 

 

 

RUIDOS Y TOCAR EL PIANO EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

La pianista

 

Todos recordamos gracias a la gran difusión en los medios de comunicación, sobre todo en las cadenas de televisión de la condena a 7 años de cárcel  a una pianista por tocar el piano, siendo denunciada por su vecina. En este caso, no demasiado bien explicado en algunos medios, se pretendió acudir a la Jurisdicción Penal, en base a los daños psíquicos sufridos por la vecina denunciante, a causa de ensayos durante años, de la concertista de piano.

El tratamiento y protección contra los ruidos molestos que da la Ley de Propiedad Horizontal es el siguiente:

En primer lugar, las Comunidades de Propietarios, tienen potestad, cuando se aprueban sus Estatutos de prohibir determinadas actividades. Cada vez mas los nuevos propietarios, solicitan a los Promotores de Viviendas, que les enseñen los Estatutos que han o van a establecer para la Comunidad, con el fin, de intervenir en el ordenamiento particular de su Comunidad, a estos hechos nos tenemos que ir acostumbrando cada vez mas, a la participación de los compradores en el uso, y limitaciones que luego se les va a otorgar a los elementos comunes de los que también son propietarios.

¿Cómo se inicia el procedimiento que establece la L.P.H.?

La Ley de Propiedad Horizontal,  contempla un procedimiento a seguir que se inicia a instancia del Presidente o de cualquiera de los propietarios o vecinos, ante la situación de una actividad molesta incómoda y que consiste en la emisión de ruidos bien sean por aparatos como aires acondicionados, aparatos de música, instrumentos, televisiones … y un largo etc … En estos casos, el Presidente, es quién debe instar a quien realice la actividad, para que cese inmediatamente la misma, en otro caso, iniciar las acciones legales oportunas.  Si el infractor no cesa y persiste en su actividad y conducta, el Presidente deberá convocar una Junta General de Propietarios y en el orden del día, figurar la aprobación de la interposición de la correspondiente demanda y ejercitar la acción de cesación de la actividad molesta dentro de la Jurisdicción Civil.

El juez, una vez recibida la demanda y siempre que le fuere solicitado, podrá ordenar, con carácter cautelar la cesación inmediatamente de la actividad prohibida bajo el apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

Podrá, asimismo, adoptar cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

Si la sentencia fuese estimatoria, dispondrá la cesación definitiva de la actividad prohibida, la indemnización de los daños y perjuicios que proceda y, asimismo, podrá establecer la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a 3 años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios causados a la comunidad.

Además, si el infractor no fuere, el propietario podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. Dicha sentencia, sin perjuicio de que pueda ser ejecutada provisionalmente, podrá ser objeto de recurso de apelación ante la Audiencia Provincial.

AHORRAR EN EL SEGURO DE LA COMUNIDAD

EDIFICIO POR DENTRO

Casi todos los años, los Administradores de Fincas, nos encontramos en la tesitura, de analizar pólizas de seguro para Comunidades, y aún mas, en estos momentos, en los que se intenta abaratar cualquier contrato que ostenta una Comunidad de Propietarios.

¿Cómo elegir el mejor seguro?, a veces, se confunde “el mas caro” con el mejor seguro,  en otras ocasiones, Los Administradores nos las vemos y deseamos para encontrar una compañía  que quiera asegurar a una determinada Comunidad, bien porque no esté en las condiciones de rehabilitación adecuadas, y no haya habido una fuerte inversión en infraestructuras que se han quedado obsoletas en la Comunidad, o bien, por el alto índice de siniestralidad, incluso en los tiempos que corren, existen compañías que dicen “No” a la  renovación de la póliza de seguro comunitario.

Existen múltiples hechos que van a afectar a una Comunidad, en relación con su seguro, la lluvia, el viento, roturas de cristales, actos vandálicos, robos, inundaciones, roturas de tuberías, granizo y un sin fin, de circunstancias que inciden directamente en la Comunidad. Si, son tempestades, o viento huracanado, inundaciones por crecidas de ríos, esto es, determinadas causas naturales de difícil prevención, actuará el Consorcio de Compensación de Seguros y los propietarios podrán solicitar una indemnización.

Conseguir una buena póliza, y su abaratamiento, va a depender en gran medida de la antigüedad del edificio y si se han acometido obras de rehabilitación, en fachada, tuberías generales, tejado …, en estos casos si que se puede hablar de una rebaja en el seguro entre un 25% a un 35% en el importe de la prima a abonar por la Comunidad al seguro, que repercute en el reparto del gasto a cada vecino y su posible rebaja en el recibo mensual.

Es positivo, comparar pólizas en las mismas condiciones, y  pueden oscilar los precios de unas compañías y otras, no obstante, hay que ser un poco precavido y no contratar una póliza infravalorada, por debajo del valor que se pagaría, en caso de un siniestro total, en estos casos es muy desaconsejable, que por abaratar el precio de la póliza se infravalore el edificio y en definitiva las pertenencias y en el peor de los casos, los ocupantes del edificio.

Por último, lo que no deberá faltar es la responsabilidad frente a terceros. En cuantas ocasiones, se han caído trozos de fachada a la calle pudiendo herir a transeúntes, o dañar vehículos.  Por estos motivos, es importante, estudiar bien las pólizas de seguro, y analizar sus coberturas, y aunque fijarse en el precio es importante, en el caso de seguros, abaratar mucho las pólizas, puede también, salir muy caro.

 

 

 

 

EL EURIBOR EN NEGATIVO Y DEVOLUCIONES DINERARIAS EN DINAMARCA

DINAMARCA I LOVE

Nos enteramos, que en Dinamarca pagan a las familias por tener hipotecas, al estar el euribor en negativo. ¿Sueña con que su banco le pague por tener una hipoteca?.

Desvelamos las claves:

Dinamarca lleva cuatro años dentro del mundo de los tipos de interés negativos, algo que nunca se había producido a lo largo de la historia de la política monetaria. El banco central danés fue de los pioneros en instaurar los tipos negativos, pero esta política ya está en vigor en Suiza, Suecia, la zona euro y Japón. El objetivo del banco central danés era mantener estable la cotización de la corona sueca con respecto al euro, Suecia mantiene su moneda: La corona.

La situación en España es diferente y dificil que se pongan de acuerdo los bancos para pagar por el euríbor por debajo del cero. Esto significaría que se hubieran contratado hipotecas con un diferencial del Euribor + cero, cosa que en España es impensable. En cualquier caso, ya estarán los bancos buscando artimañas por si se diera la situación y no tener que abonar ni un solo euro al cliente.

La Asociación Española de Banca (AEB), su presidente, José María Roldán, ya ha advertido de que “pagar a alguien por pedir prestado” es una contradicción y habla de una situación que “no es sana, ni sostenible ni razonable”.

Habrá que ver también, que opinión tienen las Asociaciones de Consumidores, como ADICAE, en este tema, y, sí,  de verdad, los bancos tendrán que devolver dinero por la bajada por debajo de cero del euribor, respecto a los intereses de las hipotecas. Estaremos atentos.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ADMINISTRADOR DE FINCAS Y REPARTIDOR DE COSTES

 

 

REPARTIDORES DE COSTES CALEFACCIÓN

 

En el mismo orden de cosas, del post de  la Participación Pública y la Eficiencia Energética, venían a complicarnos una vez mas la existencia, sobre todo al Administrador de Fincas, los REPARTIDORES DE COSTES. En este sentido, ya para entender el concepto, y como se realizan los cobros  y los pagos, y quien o quienes los reciben, constituye una complejidad.El Ministerio de Industria Energía y Turismo ha confeccionado un borrador de Real Decreto de Eficiencia Energética. La consecuencia, de este lío de Directivas, Borradores, Decretos Reales es que:

NO ES OBLIGATORIO INSTALAR REPARTIDORES DE COSTES DE CALEFACCIÓN.

La obligación de instalar contadores energéticos en las calefacciones centrales, para individualizar el pago del consumo de calefacción en las comunidades de propietarios, es una de las medidas incluidas en una Directiva de la Unión Europea aprobada en 2012, con el fin de que los Estados miembros tuvieran muy en cuenta las emisiones de CO2 a la atmósfera. En dicha Directiva se daba el plazo de 2 años para que los Estados miembros de la Unión Europea adaptaran sus legislaciones, y España no adaptó su legislación a la Directiva Comunitaria.

En el año 2015 se elabora por parte del Gobierno  un borrador de Real Decreto en materia de Eficiencia Energética en el que se regulaba la instalación de contadores y repartidores de costes en las Comunidades de Propietarios, con calefacción comunitaria, pero a primeros del 2016 seguía sin ser aprobado. En Febrero de este año 2016, todavía no se había tomado una determinación. El Gobierno en funciones (en funciones, como sabemos todos), a través del Consejo de Ministros aprueban un Real Decreto (56/2016) por el que se transpone la Directiva de 2012 y sacando del borrador la parte de los contadores energéticos, esto significa que ya no hay borrador que valga para aprobar.

En este estado de cosas, podría ocurrir que España recibiese una sanción por parte de la Unión Europea por no implantar la Directiva…

¿Cabría pensar, dicha sanción sería de aplicación en toda España ?

Contando que la mitad de España tan siquiera usan calefacción, ni central ni individual, a lo sumo, un calefactor eléctrico o un doble  split frío/calor…

 

 

 

CONVOCATORIA ANUAL DE JUNTA

REUNIÓN  GIF TV

Las dos tipos de Juntas admisibles por la LPH para la celebración de Juntas en las Comunidades, son las Ordinarias y las Extraordinarias. las primeras son aquellas en las que se aprueban las cuentas … presupuestos, y se deben celebrar anualmente, hay que tener en cuenta que esto no significa que deban realizarse en  “años naturales” , esto es durante el ejercicio de la Comunidad, que puede ostentar cualquier otra fecha que no sea entre el 1 de Enero y el 31 de Diciembre, por ello no se requiere convocar junta a primeros de cada año, eso si, deberán ser anuales, no obstante, aún si no se celebran durante el año natural, tampoco tiene graves implicaciones ni significa el no funcionamiento de la Comunidad.

Puesto que, si no se celebra una Asamblea Ordinaria, en las fechas mas o menos previstas, no ocurre, “nada”, la Ley no contempla, ni sanción ni responsabilidad, para el Presidente, ni para el Secretario-Administrador, además sus consecuencias, no alteran el funcionamiento normal de la comunidad, los acuerdos siguen vigentes, los presupuestos, están aprobados, y las cuotas se siguen pasando al cobro.

 

Realmente, la importancia es relativa, ya  que el Presidente, o el secretario/administrador, actuando en nombre del primero, no está sujeto por norma legal imperativa que le obligue a convocar en la misma fecha todos los años la Junta, pudiendo ser adelantada o atrasada el tiempo que fuera, hasta nueva convocatoria.

 

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